🏠 Gestion locative BTS PI : comprendre les baux et leurs règles

Tu t'apprêtes à passer le BTS Professions Immobilières ? Alors la gestion locative est une matière à ne pas négliger. Elle concerne toute la vie d’un bien immobilier mis en location, et elle revient très souvent dans les examens (à l’écrit comme à l’oral).

Dans cet article, je t’explique les baux locatifs, les règles à connaître pour les maîtriser, et je te donne des exemples concrets + des liens utiles pour réviser efficacement.

📋 1. Qu’est-ce qu’un bail locatif ?

Un bail est un contrat de location qui lie un bailleur (propriétaire) et un locataire. Il précise :

• Le type de bien loué (vide, meublé, commercial…)

• La durée de la location

• Le montant du loyer et des charges

• Les droits et devoirs de chaque partie

🎯 Ce qu’il faut retenir : chaque type de bail a ses règles spécifiques.

🛋️ 2. Le bail d’habitation vide (loi du 6 juillet 1989)

Ce bail concerne les locations de logements non meublés.

Principales règles :

• Durée : 3 ans (bailleur personne physique) ou 6 ans (bailleur personne morale)

• Préavis : 3 mois pour le locataire (réductible à 1 mois sous conditions)

• Congé du bailleur : motivé + 6 mois de préavis

📘 Il doit respecter les règles de décence, le plafonnement des honoraires, et inclure certains diagnostics.

🛏️ 3. Le bail meublé (loi ALUR et loi de 1989 modifiée)

Le bail meublé s’applique à un logement équipé pour y vivre immédiatement.

Règles principales :

• Durée : 1 an (ou 9 mois si étudiant)

• Préavis : 1 mois pour le locataire

• Le bailleur peut donner congé avec 3 mois de préavis

• Liste d’équipements obligatoires à fournir (lit, table, vaisselle…)

💡 À savoir : les conditions sont plus souples pour le bailleur, mais la rotation est plus fréquente.

🏢 4. Le bail commercial (loi du 30 septembre 1953)

Le bail commercial concerne les locaux affectés à une activité commerciale, artisanale ou industrielle.

Spécificités :

• Durée : 9 ans minimum

• Renouvellement possible avec droit au bail

• Préavis : 6 mois

• Le locataire peut partir à chaque échéance triennale (tous les 3 ans)

📎 Ce bail est plus complexe juridiquement, mais important à connaître pour les candidats visant une spécialisation ou une agence mixte.

⚖️ 5. Les clauses essentielles à connaître

Quel que soit le bail, certaines clauses sont obligatoires ou encadrées par la loi :

• Objet du contrat (type de bien)

• Durée, loyer, dépôt de garantie

• Répartition des charges

• Modalités de résiliation

🚫 Attention aux clauses abusives, interdites par la loi (ex : interdiction d’héberger un proche, pénalités illégales…)

📑 6. Les obligations du bailleur et du locataire

Bailleur :

• Fournir un logement décent

• Entretenir les équipements

• Ne pas s’immiscer dans la vie privée du locataire

Locataire :

• Payer le loyer et les charges

• Utiliser paisiblement le logement

• Réaliser les réparations locatives

🔍 Ces points tombent souvent à l’oral (cas pratiques, mises en situation).

📌 En résumé : les types de baux à connaître

Type de bail	Durée	Préavis locataire	Préavis bailleur	Particularités
Habitation vide	3 ans	3 mois (1 mois possible)	6 mois	Encadré par la loi de 1989
Meublé	1 an (ou 9 mois)	1 mois	3 mois	Liste d’équipements obligatoires
Commercial	9 ans	6 mois	6 mois	Activité commerciale, bail 3-6-9

🧠 Pour réussir ton BTS PI

✅ Apprends par cœur les différences entre les baux ✅ Sois capable de les comparer à l’écrit comme à l’oral ✅ Prépare-toi à expliquer un bail à un futur locataire lors d’un oral blanc

🔗 Pour aller plus loin dans tes révisions :

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Bonne révision !